– शशांक मो. गुळगुळे
मानवाच्या ‘शीत, सूत व छत’ या तीन प्रमुख गरजा आहेत. यांपैकी सूत म्हणजे कपडे याबाबतीत भारतात तशी ओरड नाही. अगदी आंतरराष्ट्रीय ब्रॅण्डपासून ते रस्त्याच्या कडेलाही ज्याला जसे परवडतील तशा दराने कपडे उपलब्ध आहेत. शीत म्हणजे अन्न. याबाबतही विशेष काळजीचे कारण नाही. देशात अन्नधान्य साठा मुबलक प्रमाणात उपलब्ध आहे. अन्न सुरक्षा कायदा, शिधा वाटप विभाग यांच्यामार्फत गरिबांचीही काळजी घेतली जाते. फक्त छत म्हणजे घरे यांचा प्रश्‍न बिकट आहे. शहरांत तर या प्रश्‍नाने उग्र रूप धारण केले आहे. घरांची मागणी वाढण्याचे कारण म्हणजे, आपण अनुसरलेली पाश्‍चिमात्य पद्धती. पूर्वी भारतात सर्वत्र एकत्र कुटुंबपद्धती होती. त्यानंतर काही वैयक्तिक कारणांनी तसेच काही सामाजिक कारणांनी आपण विभक्त कुटुंबपद्धती स्वीकारली. परिणामी घरांची टंचाई जाणवू लागली. घरांच्या किमती इतक्या वाढल्या की घर घेणे अशक्यप्राय झाले.
या पार्श्‍वभूमीवर ऍर्फोडेबल होम्स म्हणजे स्वस्तात घरे, कमी किमतीत घरे, परवडणारी घरे हा विषय पुढे आला. या अगोदरच्या यूपीए सरकारच्या काळातही हा विषय चर्चेत होता. विद्यमान सरकारनेही या विषयाला प्राधान्य दिले आहे. नरेंद्र मोदी यांनी निवडणूक प्रचाराच्या काळात जनतेला प्रचंड आश्‍वासने दिली, प्रचंड स्वप्ने दाखविली, त्यांपैकीच हे एक!
सरकारच्या अंदाजानुसार स्वस्तातल्या १८ दशलक्षांहून अधिक घरांची आवश्यकता आहे. जी कुटुंबे या १८ दशलक्ष घरे हवी असलेल्या यादीत आहेत, त्यांपैकी ९५ टक्के कुटुंबे ही आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटकातील आहेत व यांचे महिन्याचे सरासरी उत्पन्न १६ हजार रुपयांपर्यंत आहे. ही कुटुंबे खाजगी बिल्डरकडून घरे विकत घेऊच शकत नाहीत. शासनाने काही सबसिडी दिली तरच त्यांना ते शक्य होईल. नागरी वस्तीत राहणारी अशी बरीच कुटुंबे आहेत ज्यांचे मासिक उत्पन्न १० ते २५ हजार रुपये आहे व त्यांना घराची आवश्यकता आहे. अशी कुटुंबे सरकारची मदत न घेता ४ ते १० लाख रुपयांपर्यंतची घरे घेऊ शकतात. कमी उत्पन्न गटातील सुमारे १५ दशलक्ष लोकांना घराची आवश्यकता आहे व यांना जर घरे मिळाली तर विकासकांना ९ लाख कोटी रुपयांचा व्यवसाय मिळेल तर गृहकर्ज देणार्‍या कंपन्यांना ७ लाख कोटी रुपयांचा व्यवसाय मिळेल. काही तुरळक ठिकाणी कमी उत्पन्न असलेल्या कुटुंबांसाठी गृहबांधणी सुरू आहे. पण या घरांसाठी असलेली मागणी व प्रत्यक्षात कार्यरत असलेले प्रकल्प यांच्यात प्रचंड अंतर आहे. विकासक, घरांसाठी कर्जे देणार्‍या कंपन्या, शासन, यासाठी साहाय्य करणारी फाउंडेशन्स तसेच परदेशी संस्था यांना मात्र आपल्या कामाची गती फार जलद गतीने वाढवावी लागेल. फक्त शासनातर्फे हे शक्य होणार नाही. खाजगी बिल्डरांचेही यासाठी फार मोठ्या प्रमाणावर योगदान लागेल. सुमारे २५ हजार रुपयांपर्यंत मासिक उत्पन्न असलेली ४० ते ४५ टक्के कुटुंबे भाड्याच्या घरात राहतात. एखाद्याच्या मासिक उत्पन्नाच्या चाळीस पट इतकी रक्कम ती व्यक्ती घरासाठी उपलब्ध करू शकते, पण यावरील रक्कम उभारणे त्याला कठीण असते. परवडणारी घरे म्हटल्यावर ती लहान आकाराचीच असणार, पण अशी घरे बांधण्यासाठी बिल्डर नाखूश असतात. तसेच काही कुटुंबे आपली आर्थिक पात्रता लक्षात न घेता त्यांना मोठ्या आकाराची घरे हवीत यासाठी संघर्ष करतात.
यूपीए सरकारच्या काळात जून २०११ ते जानेवारी २०१३ या कालावधीत २२ शहरांत १० लाखांहून कमी किमतीच्या घरांचे १३२ प्रकल्प पूर्ण करण्यात आले. अहमदाबाद, मुंबई व इंदूर या तीन शहरांत १० लाखांहून कमी किमतीच्या घरांचे प्रत्येकी वीसहून अधिक प्रकल्प पूर्ण झाले. या प्रकल्पांतील सुमारे ३० टक्के घरे ही ६ लाख रुपयांहून कमी किमतीची होती. गृहकर्ज देणार्‍या दहा कंपन्यांनी कमी किमतीतील घरे या प्रकल्पांनाच प्राधान्याने अर्थसाहाय्य करण्याचा निर्णय घेतला आहे. या १० कंपन्यांनी आतापर्यंत १ हजार कोटी रुपयांचे अर्थसाहाय्य केलेले असून आजच्या तारखेस या कंपन्यांच्या याबाबतीतील थकित/बुडीत कर्जांचे प्रमाण शून्य आहे. पाच वर्षांपूर्वी स्वस्त घरांना कर्जे देणे ही संकल्पनाच अस्तित्वात नव्हती. आता या संकल्पनेने चांगलाच जोर धरला आहे.
गृहनिर्माण साकारण्यात असलेली तीन आव्हाने म्हणजे जमिनीचा भाव, बांधकाम खर्च व सर्व थरातील परवानग्या. भारतात- विशेषतः शहरांत- जमिनीची उपलब्धता कमी असल्यामुळे जमिनीचे भाव अवाच्या सव्वा वाढले आहेत. यात भ्रष्टाचारही फार मोठ्या प्रमाणावर होतो. मोदींनी भ्रष्टाचारमुक्त भारत ही घोषणा केलेली आहे. त्यामुळे जमिनीच्या व्यवहारात सध्या जो प्रचंड भ्रष्टाचार चालू आहे तो बंद होईल अशी आशा भारतीय जनता मनाशी बाळगून आहे. भारत सरकारने प्रत्येक राज्याच्या ग्रामीण भागात, तालुका पातळीवरच्या भागात, जिल्हा पातळीवरच्या भागात, निम्न शहरांत, शहरांत व महानगरांत जमीन खरेदी-विक्रीचे किमान व कमाल दर ठरवून द्यावेत व या व्यवहारात ‘ऑनमनी’ रोख स्वरूपात घेतला जाणार नाही यासाठी यंत्रणा उभारावी. पण ही कल्पना आकर्षक वाटत असली तरी प्रत्यक्षात राबविणे कठीण आहे. एक तर भाव ठरवून दिले तर जमीनमालक जमिनी तशाच ठेवतील पण विकणार नाहीत आणि यंत्रणा जरी नेमली तरी गरजू व्यक्ती ठरवून दिलेल्या दरापेक्षा अधिक रक्कम काळ्या बाजाराच्या स्वरूपात देणारच. त्यामुळे जमिनीचे भाव व उपलब्धता ही सर्वप्रकारच्या गृहबांधणीतील फार मोठी समस्या आहे. गृहनिर्माणासाठी लागणारे सामान- रेती, वाळू, लोखंड इत्यादी इत्यादी यांचा पुरवठा भरपूर हवा, तसेच किमतीही मर्यादित हव्यात. शासनाने या वस्तूंवर तारतम्य राखून कर आकारावेत. याने गृहबांधणीला चालना मिळेल. शासन, ग्रामपंचायत, तहसील, महानगरपालिका, नगरपालिका यांच्या परवानग्या यातही फार मोठ्या प्रमाणावर भ्रष्टाचार आहे. महिनो महिने परवानग्या मिळत नाहीत. केंद्र शासनाने परदेशी बँकांतील पैसा परत आणावा याबाबत दुमत नाही. पण तेथे प्राधान्य देण्यापेक्षा देशातील भ्रष्टाचार दूर करण्याला पहिले प्राधान्य देणे आवश्यक आहे.
मुंबईतील विलेपार्ले (पूर्व) येथील अस्तित्वात असलेली एक बिल्डिंग पाडून ती ‘रिडेव्हलप’ करण्याचा प्रकल्प हाती घेण्यात आला. याच्या खर्चाचा अंदाज जेव्हा बिल्डरने दिला त्यात सर्व परवानग्या मिळविण्यासाठी १ कोटी रुपये लाच म्हणून देण्याची तरतूद हवी म्हणून त्याने १ कोटी रुपये आपल्या खर्चाच्या अंदाजपत्रकात वेगळ्या ‘अकाऊंटिंग हेड’खाली दाखविले. एका बिल्डिंगच्या ‘रिडेव्हल्पमेंट’साठी जर १ कोटी रुपयांचा भ्रष्टाचार करावा लागत असेल तर भारतभर गृहनिर्माणात किती अब्ज रुपयांचा भ्रष्टाचार होत असेल याची आपण कल्पना करू शकतो. मोदी जर खरेच भारतास भ्रष्टाचारमुक्त करू शकले तर स्वसाईतली घरेच काय, भारतातील सर्वच समस्या चुटकीसरशी सुटू शकतील.
